Ce que la loi impose au notaire dans les dossiers de vente de terrain
L’article L. 132-5 du Code de la construction et de l’habitation, issu de l’article 68 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, impose qu’une étude géotechnique préalable soit annexée à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique portant sur un terrain non bâti constructible situé dans une commune exposée au phénomène de retrait-gonflement des argiles. Cette obligation s’applique depuis le 1er octobre 2020 pour les communes classées en exposition moyenne ou forte selon la cartographie nationale.
La loi place la responsabilité principale sur le vendeur, qui doit commander et financer la G1. Mais le notaire, en tant qu’officier public chargé de sécuriser la transaction, a un devoir de conseil qui l’oblige à vérifier la conformité du dossier avant toute signature et à alerter le vendeur si la G1 est absente ou non conforme. Un notaire qui passe outre engage sa propre responsabilité professionnelle.
Les 4 étapes de la procédure G1 pour le notaire
Dès réception du mandat ou de la demande d’acte, vérifier sur georisques.gouv.fr si la commune est classée en exposition moyenne ou forte. À partir du 1er juillet 2026, utiliser la couche « Retrait-gonflement des argiles version 2026 » pour les compromis signés à cette date ou après. Pour les dossiers en cours préparés avant le 1er juillet, vérifier également si la commune figure dans les 133 communes reclassées au 1er juillet (data.gouv.fr).
Si la commune est classée, informer le vendeur par écrit de son obligation légale de fournir une G1 conforme à la norme NF P 94-500 avant la signature du compromis. Préciser que l’étude doit être réalisée par un ingénieur géotechnicien qualifié et qu’elle doit comprendre une intervention terrain avec sondages, pas seulement une analyse documentaire.
Contrôler que la G1 remise par le vendeur est bien conforme : qu’elle a été réalisée par un ingénieur géotechnicien diplômé, qu’elle comprend une phase terrain avec sondages sur la parcelle, qu’elle est datée de moins de 30 ans et qu’elle est signée. Un rapport réalisé sur dossier sans investigation terrain ne satisfait pas aux exigences de la loi ELAN et peut être contesté.
La G1 doit figurer en annexe numérotée du compromis de vente avec mention explicite dans le corps de l’acte. Lors de l’acte authentique, vérifier que la G1 annexée au compromis est bien la même que celle en dossier. Mentionner la référence et la date du rapport dans l’acte. Conserver une copie dans le dossier notarial.
Les situations à risque et comment les gérer
| Situation | Risque | Comment gérer |
|---|---|---|
| Vendeur qui refuse de commander la G1 | Acte non conforme, responsabilité notariale | Ne pas instrumenter le compromis sans G1. Reporter la signature jusqu’à réception du rapport ou insérer une condition suspensive. |
| G1 réalisée sur dossier sans sondages terrain | Rapport non conforme NF P 94-500, contestable | Refuser d’annexer une G1 sans investigation terrain. Demander au vendeur de commander une G1 conforme avec intervention terrain. |
| G1 de plus de 30 ans | G1 périmée, non annexable légalement | Demander une nouvelle G1. Le délai de validité légale de 30 ans est impératif. Une G1 ancienne ne protège ni le vendeur ni le notaire. |
| Commune reclassée au 1er juillet 2026 | Compromis non conforme si signé après le 1er juillet sans G1 | Vérifier le jeu de données data.gouv.fr pour les 133 communes reclassées. Alerter le vendeur avant la date de signature si la commune est concernée. |
| Compromis signé avant le 1er juillet, acte après | Aucun risque : l’ancien zonage s’applique au compromis | La date du compromis fait foi. Si le compromis est signé avant le 1er juillet 2026 sans obligation G1, l’acte authentique peut être instrumenté sans G1 même si la commune est reclassée entre temps. |
Ce que le notaire doit insérer dans l’acte
Dans le corps du compromis de vente, une clause spécifique doit mentionner la G1 : sa référence (nom du bureau d’études, date du rapport, numéro de rapport), le fait qu’elle est annexée au présent acte, et sa conformité à la norme NF P 94-500. Cette clause protège toutes les parties en cas de litige ultérieur.
« Le vendeur déclare avoir fait réaliser, conformément aux dispositions de l’article L. 132-5 du Code de la construction et de l’habitation, une étude géotechnique préalable de type G1 PGC (Principes Généraux de Construction), établie par [Nom du bureau d’études], ingénieurs géotechniciens, en date du [date], portant la référence [numéro]. Cette étude est annexée au présent acte (Annexe n°[X]). L’acquéreur reconnaît en avoir pris connaissance. »
Cette clause est donnée à titre indicatif. Chaque notaire adapte la rédaction à sa pratique et aux exigences de sa chambre.
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