L’obligation légale : article L. 112-21 du Code de la Construction
L’article 68 de la Loi ELAN du 23 novembre 2018, codifié aux articles L. 112-21 à L. 112-24 du Code de la Construction et de l’Habitation, impose au vendeur d’un terrain non bâti constructible situé en zone d’aléa moyen ou fort de fournir une étude géotechnique préalable de type G1, en vigueur depuis le 1er octobre 2020.
Cette étude doit être annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. Elle est financée par le vendeur. Avec la nouvelle cartographie RGA issue de l’arrêté du 9 janvier 2026, applicable au 1er juillet 2026, les zones d’obligation passent de 48% à 55% du territoire hexagonal. Des communes du Maine-et-Loire qui n’étaient pas concernées avant juillet 2026 le sont désormais. Vérifiez votre situation sur Géorisques.gouv.fr.
Les 4 risques juridiques concrets pour le vendeur sans G1
Le notaire engage sa responsabilité professionnelle s’il authentifie un acte non conforme à la loi. En l’absence de G1 obligatoire, il peut refuser de signer ou exiger que l’étude soit produite avant la signature. Ce blocage peut faire capoter une vente à un moment critique de la transaction.
Si la G1 obligatoire n’a pas été fournie et que l’acheteur découvre ultérieurement que le sol présente des problèmes géotechniques (fissures après construction, tassements, sinistres), il peut invoquer un vice caché ou un manquement à l’obligation d’information et demander l’annulation de la vente devant les tribunaux. La restitution du prix de vente et des frais engagés peut être ordonnée.
Même si la vente n’est pas annulée, le vendeur peut être condamné à rembourser à l’acheteur le surcoût des fondations renforcées qui auraient dû être anticipées grâce à la G1. Dans certains cas judiciaires, des remboursements de 20 000 à 50 000 euros ont été ordonnés pour des surcoûts de fondations sur micropieux ou radier général non prévus au budget initial de l’acheteur.
Les recours de l’acheteur sont possibles dans les 5 ans suivant la découverte du problème (responsabilité contractuelle) ou plus longtemps selon les fondements juridiques invoqués. Si la maison construite sur le terrain vendu sans G1 se fissure lors d’une sécheresse et que les fondations sont inadaptées faute d’étude préalable, le vendeur initial peut être tenu pour coresponsable du préjudice.
Un vendeur a cédé un terrain en zone argileuse moyenne sans fournir la G1 obligatoire. L’acheteur a commandé une étude G2 avant construction qui a révélé la nécessité de fondations sur micropieux, générant un surcoût de 32 000 euros par rapport aux fondations superficielles initalement prévues. L’acheteur a saisi le tribunal. Le vendeur a été condamné à rembourser une partie du surcoût. Le coût d’une G1 aurait été de 850 euros. La différence parle d’elle-même.
La G1 : une protection pour le vendeur, pas un frein à la vente
L’étude G1 n’est pas conçue pour bloquer les ventes. La quasi-totalité des terrains en zone argileuse reste constructible même avec une G1. Ce que l’étude fait, c’est informer l’acheteur des fondations à prévoir, lui permettant de budgéter correctement son projet. Trois scénarios sont possibles :
Sol stable (aléa confirmé faible malgré la zone) : la vente se poursuit sans contrainte particulière. L’acheteur est rassuré et peut financer son projet sans surprises.
Sol modérément instable : l’acheteur sait qu’il devra prévoir des fondations renforcées (longrines, pieux, radier). Ce surcoût est chiffré, budgétable et ne bloque pas la vente. Il peut être intégré dans la négociation du prix du terrain.
Sol très instable : dans les cas extrêmes où le terrain présente des risques rédhibitoires, mieux vaut le découvrir avant la vente. Cela protège le vendeur d’une mise en cause ultérieure et l’acheteur d’un investissement voué à l’échec.
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